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La constitución del estado de California requiere que toda propiedad sea valuada para la imposición de impuestos, a menos que califique para una exención de acuerdo con la constitución de California o de los Estados Unidos. El artículo XIII-A de la constitución de California requiere que todos los bienes raíces sean retasados solamente cuando ocurra un cambio de dueño o se haya hecho nueva construcción (de acuerdo con la Proposición 13).

La lista de tasación y sus cuentas de impuestos muestran el valor del terreno y el valor de las mejoras físicas. "Mejora física" incluye edificios y todo aquello de una naturaleza estructural (como piscinas, pavimento, etc.). El hecho de que su cuenta muestre un valor de mejora física, no necesariamente significa que ha "mejorado" su propiedad.

Proposición 13

La Proposición 13, que fue aprobada en junio de 1978, cambió de manera substancial la imposición de impuestos sobre los bienes raíces en California. Esta enmienda a la constitución ha dado como resultado lo siguiente:

  • El nivel de recaudación de impuestos general para todas las agencias no puede exceder el 1% del valor tasado de la propiedad, excepto por impuestos adicionales en caso de deudas públicas. Además, las agencias pueden imponer recargos directos sobre la tasación para pagar servicios tales como mantenimiento del alumbrado, control de la maleza, etc. El promedio del nivel de impuestos es de aproximadamente 1.25%.
  • Los bienes raíces solamente pueden ser retasados cuando ocurre uno de los siguientes casos:
    a. un cambio de dueño(s);
    b. se completa nueva construcción;
    c. la nueva construcción está parcialmente completa en la fecha de gravamen, específicamente el 1° de enero.
    d. Una disminución del valor debido a la Proposición 8.*
* Excepto en estos cuatro casos, la tasación de bienes raíces no se puede aumentar más del 2% anual, sin importar el aumento fijado por la inflación.

Retasación en el caso de cambio de dueño

Cuando ocurre una transferencia, el Tasador recibe una copia de la escritura y determina si una retasación se requiere bajo la ley estatal. Si se requiere, una tasación se hace para determinar el nuevo valor de mercado de la propiedad. El dueño de la propiedad es notificado de la nueva tasación y tiene el derecho de apelar el valor si no está de acuerdo con él.

La transferencia de propiedad entre esposos no inicia una retasación. Esto incluye transferencias que resultan a causa de divorcio o muerte. Los condueños ( joint tenants) añadidos, sean o no familia, no inician una retasación. Existen otras excepciones, que serán discutidas más adelante en el folleto.

Tasación sobre la nueva construcción

El Tasador recibe de las ciudades y del condado, copias de todos los permisos de construcción. Los nuevos edificios, adiciones y estructuras requieren una tasación. Las reparaciones estructurales, repuesto o mantenimiento no requieren una tasación en la mayor parte de los casos.

El valor tasado de la nueva construcción es añadido al valor ya existente del terreno y de las mejoras físicas. Una vez tasado, el valor no cambia salvo para seguir el aumento anual del 2%. El dueño de la propiedad es notificado de la nueva tasación y tiene el derecho de apelar el valor si no está de acuerdo con él.

Tasaciones suplementarias - SB 813

La ley estatal requiere que el Tasador retase toda propiedad inmediatamente después que ocurra un cambio de dueño o se complete una nueva construcción. La tasación suplementaria refleja la diferencia entre el valor anterior y el nuevo. El Auditor-Contralor calcula el impuesto suplementario a la propiedad, y lo prorratea, basado en el número de meses que quedan en el año fiscal en que la transación ocurrió . El año fiscal empieza el 1° de julio y termina el 30 de junio del año siguiente.

Un cambio de dueño o la terminación de nueva construcción que ocurra entre el 1° de enero y el 31 de mayo resulta en dos tasaciones suplementarias y dos cuentas de impuestos suplementarios. La primera cuenta suplementaria cubre lo que queda del año fiscal en que la transación ocurrió. La segunda cuenta suplementaria cubre el siguiente año fiscal.

La notificación de un cambio en el valor de la tasación se envía por correo a los propietarios antes de que la cuenta de impuestos suplementarios sea emitida.

Recuerde que las cuentas de impuestos suplementarios son en adición a las cuentas de los impuestos anuales regulares. Estas cuentas son enviadas por correo directamente al dueño(s) de la propiedad y no a bancos o a compañias fiduciarias que retienen las hipotecas.


 
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