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固定資産税とその査定に関する案内パンフレット
固定資産税について
カリフォルニア州の法律により、免除の対象でない限り全ての住宅は課税の対象です。みなさんの固定資産税は、ロサンゼルス・カウンティの住民のみなさんに対する必要なサービスを支援するために使用されます。これらは、警察、消防、教育、公園、レジャー施設等、その他の重要サービスが含まれます。

固定資産税は、みなさんの土地と家屋に対して査定された価値に基づいて決められます。固定資産税請求書には、土地(land)の価値と改良物(improvement)の価値が示されています。改良物(improvement)にはその土地の上に存在する、全ての査定可能な建物と構造物を含みます。これは、不動産に対して最近「改良がなされた」という意味ではありません。

一般的に、教育、慈善、信仰あるいは政府関連の組織によって所有され使用される不動産は、特定の固定資産税の課税を控除されることがあります。みなさんもまた、特定の控除を受けることができるため、このガイドを詳しく読んでください。

査定官は何をするのですか?
査定官事務所は、以下の4つの責務を実行します。
1. カウンティ内の全ての課税対象の不動産を探し、それらの所有者を判別します。
2. 不動産課税の対象である全ての不動産に課税価値を設定します。
3. 全ての不動産の査定価値が示された査定台帳を完成させます。
4. 全ての法的な控除を適用します。

不動産の査定
Proposition 13
1978年にカリフォルニア州の有権者はProposition 13を可決させ、不動産の固定資産税率が大きく引き下がることになりました。その結果、最大課税額は不動産の査定価値(及び債権負債と直接査定税)の1%を超えてはならないことになりました。査定価値の増加は、年間2%に制限されています。再評価が行われるのは以下の4つの事態のみです。
1. 所有者の変更
2. 新築工事の完了
3. 先取特権日(1月1日)に部分的に完成された新築工事、あるいは
4. 価値の低下(市場価値の低下を参照-Proposition 8).

所有者の変更による評価
公的に記録された不動産の移行が発生すると、査定官は債務証書の複写を受け取り、再評価が必要性を判断します。必要である場合は、不動産の新しい市場価値を決めるために評価が行われます。
新しい査定の通知後、は査定価値に同意できない場合には、不動産所有者には異議申し立てをする権利があります。

夫婦間における不動産の譲渡の場合は、固定資産税のための再評価は行われません。これには離婚、あるいは死去による譲渡も含まれます。又、親族関係の有無に関わらず共同居住者の追加も再評価の対象になりません。ほとんどの場合、取消不能信託による譲渡は再評価の対象になります。除外はこのガイドで説明されています。

新築工事評価
建築許可の複写も査定官に送られます。新築の建物、増築、その他の構造物は評価が必要です。ほとんどの場合、構造的な修理及び取替えは評価の対象になりません。

新築の価値は既存の改良物の査定価値に追加されます。新しい査定価値は、消費者物価指数調節のための年間2%以外は、変化しません。新しい査定価値をする際と同様に、不動産所有者は査定価値に異議申し立てをする権利があります。

補充査定
カリフォルニア州の法律により査定官が所有者の変更、あるいは新築工事の完了時点に不動産を再評価することが義務付けています。補充査定には、再評価された査定価値と以前の査定価値の差額が反映されます。

Auditor-Controllerは、補充固定資産税を計算し、適用される会計年度の残余月数に基づいて比例配分されます。会計年度は7月1日から6月30日です。

通常の固定資産税請求書の補充、あるいは追加として補充固定資産税請求書はインパウンド口座ではなく直接不動産所有者に郵送されます。所有者には、レンダーの補充固定資産税の支払いを確認する義務があります。

動産の査定
設備や装置の動産査定を決定するための基礎になるビジネス資産計算書は毎年、商用、工業用、専門企業のほとんどに監査官から郵送されます。$100,000もしくはそれ以上の動産や設備を所有するビジネスは、ビジネス資産計算書を毎年4月1日までに申請しなければなりません。ビジネス在庫は課税を免除されます。

一般的に、$100,000以下の動産や設備を所有するビジネスは、ビジネス資産計算書を毎年申請する必要はありません。代わりにこれらの価値は最初に申請されたビジネス資産計算書に基づくか、あるいは現場での評価によって設定されます。この価値は、その後に行われる毎年の現場での評価によって調整されることがあります。
詳細は、(213)974-3211又は1(888)807-2111(トールフリー)に電話されるか、最寄の監査官地域事務所までお越しください。

控除、除外、免除
以下の情報は、ロサンゼルス・カウンティの不動産所有者のみなさんにご利用いただけるプログラムを説明したものです。このガイドにリストされている申請用紙は、監査官のホームページ(assessor.lacounty.gov)で入手できます。

自家所有者の課税控除(Homeowners’ Exemption)
住宅を所有し、1月1日現在、その住宅が主な住居である場合査定価値から$7,000の控除を申請することができます。新しい不動産所有者は、自動的に控除申込書を受け取ります。自家所有者の課税控除は、又、以前の所有者が控除を申請していなかった場合は、補充固定資産税にも適用されることもあります詳しい情報については (213)974-3211、又は 1(888)807-2111(トールフリー)までお電話ください。

退役軍人の課税控除(Veterans’ Exemption)
独身の退役軍人で資産が$5,000以下、結婚している退役軍人で資産が$10,000以下、あるいは資格のある退役軍人の結婚していない配偶者である場合は査定価値から$4,000を控除する退役軍人の課税控除を申請することができます。控除を受けるために退役軍人が実際に住居に住む必要はありませんが、この控除は毎年申請しなければなりません。詳しい情報は、(213)974-3399までお電話ください。

身体障害退役軍人の課税控除
(Disabled Veterans’ Exemption)
軍役服務中の負傷や疾病の結果、両眼失明、2つもしくはそれ以上の四肢切断あるいは完全な身体障害になった場合には、自宅の査定価値のうち$150,000までを控除される資格があります。該当の退役軍人はVeterans Administrationによって認定される必要があります。特定の死去した退役軍人の生存する配偶者も申請することができます。詳しい情報は、(213)974-3399までお電話ください。

組織の課税控除
教会、非営利の大学、墓地、博物館、学校、あるいは図書館のみによって使用される不動産は控除を受ける資格があります。非営利、教会、慈善団体、科学団体、あるいは病院によって所有され使用される不動産も控除を受ける資格がある場合があります。完全な控除を受けるには、申請する際に記入された申請用紙を2月15日までに提出する必要があります。詳しくは、(213)974-3481までお電話ください。 Claim for Welfare Exemption, form EXM-417はオンラインで入手できます。

建築業者の除外
特に売却のための新築工事は、補充査定から除外されることができます。建築者は建築開始の30日前、あるいは30日以内に監査官事務所に申込書を提出する必要があります。詳しくは(213)974-3481までお電話ください。 Claim for New Construction Exclusion-Date of Completion, form ASSR-9はオンラインで入手できます。

災害による免除
洪水等の自然災害で不動産が損害を受けた、あるいは破壊された場合は税金免除を受けることができます。免除を受けるには災難・災害申請書を、損害を受けた・破壊した日付から12ヶ月以内に監査官事務所に提出する必要があります。損害は、現在の市場価値で$10,000以上のものでなければなりません。詳しくは(213)974-3481までお電話ください。再評価の申し込み Property Damaged by Misfortune or Calamity, form ADS-820はオンラインで入手できます。

収用権-Proposition 3
政府機関によってあなたの不動産が取得された場合、その不動産の既存査定価値を維持し、それを代替不動産に移転する権利があります。詳しくは(213)974-3481までお電話ください。 Claim for Base Year Value Transfer-Acquisition by Public Entity, form BOE-68, OWN-54はオンラインで入手できます。

市場価値の下落-Proposition 8
不動産の現在の市場価値が、現在の査定価値よりも低い場合は、税の支払い免除を受けることができます。詳しくは(213)974-3211、又は1(888)807-2111(トールフリー)までお電話ください。 Application for Decline-in-Value Reassessment (Prop.8), form RP-87はオンラインで入手できます。

親・子供の除外-Proposition 58
祖父母・孫の除外-Proposition 193
親と子供、あるいは祖父母と孫との間の不動産の譲渡は、再評価から除外される場合があります。詳しくは(213)974-3481までお電話ください。 Claim for Reassessment Exclusion for Transfer Between Parent and Child, form OWN-88及びClaim for Reassessment Exclusion for Transfer from Grandparent to Grandchild, form OWN-143はオンラインで入手できます。

55歳以上と身体障害者の除外-Proposition 60、90、110
元の住居と同じ、又はそれより低い価格の住居を購入、あるいは建築する身体障害を持つ不動産所有者、又は55歳以上の高齢者は、古い査定価値を新しい住居に移行することができます。詳しくは(213)974-3481までお電話ください。 Disabled Persons Claim for Transfer of Base-Year Value to Replacement Dwelling, form OWN-112及びClaim of Person(s) at Least 55 Years of Age for Transfer of Base Year Value to Replacement Dwelling, form OWN-89はオンラインで入手できます。

査定に同意できない場合は…
まず監査官に連絡してください。
不動産の査定価値に同意できない場合は監査官事務所に連絡し、価値の見直しを依頼してください。それでも満足のいく結果が出ない場合は、監査異議申立委員会に異議申し立てを申請ることができます。

「修正された評価台帳」のためには、(1)Notice of Assessed Value Change(査定価値変更通知)に印刷されている郵送日、(2)固定資産税請求書に印刷された郵送日、あるいは(3)固定資産税請求書の消印の日付のいずれかのうち、一番遅い日付から60日以内に正式な異議申立を提出することができます。「通常の評価台帳」のためには、その台帳年度の7月2日から11月30日の間に正式な異議申立を提出することができます。

異議申立は、Assessment Appeals Board, Room B-50, Kenneth Hahn Hall of Administration, 500 W. Temple Street, Los Angeles, CA 90012-2770.まで提出してください。詳細と異議申立の申請用紙は、オンラインでhttp://bos.lacounty.gov/Services/AssessmentAppeals.aspxで入手するか、(213)974-1471までお電話ください。
 
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